8. Lloguer amb opció de compra?

El lloguer amb dret a compra és un contracte mixt o doble, són dos subcontractes independents encara que vinculats: un de lloguer i l’altre de compravenda.

El contracte de lloguer permet a l’inquilí viure arrendat a l’habitatge per un temps determinat,  després del qual tindrà dret a comprar-la per un preu acordat al que se li descomptaran, totalment o parcialment, les rendes del lloguer pagades fins al moment.

En ser un contracte doble, és convenient que en ell es reflecteixin clarament totes les condicions relatives, l’arrendament i a la compra:

Contracte de lloguer:

  • Termini durant el qual el llogater pot estar arrendat a l’habitatge (màxim 5 anys).
  • Termini durant el qual el llogater pot exercir el seu dret a la compra.
  • Quantitat de la renda mensual del lloguer.
  • Qui corre amb les despeses de la comunitat o d’una possible reforma.

Contracte de compravenda:

  • La voluntat que l’arrendador vendrà a l’arrendatari l’habitatge si aquest es mostra interessat en la seva compra.
  • Preu de venda de l’habitatge.
  • Percentatge (fix o variable per anys) de les quotes del lloguer realitzades fins al moment de la compra a descomptar del preu de venda.
  • Quantitat de la prima inicial aportada per l’arrendatari (si n’hi ha) pel dret a la compra, normalment fixada en funció d’un percentatge del preu de venda pactat.

7. “És obligatori en qualsevol edifici instal·lar ascensors, no cal votar”

En aquesta entrevista del Diari “La Opinón A Coruña”, Vicente Magro Servet, magistrat de l’Audiència Provincial de Madrid, explica el canvi legislatiu que obliga a la instal·lació d’ascensors i eliminació de barreres arquitectòniques en els edificis i les dificultats tècniques i legals que es poden trobar en els immobles antics.

Entrevista en castellà.

6. El paper del reglament del règim intern a les comunitats de propietaris.

El reglament del règim intern conté les regles internes referent a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris, així com l’ús dels elements comuns i de les instal·lacions de la finca. En tot cas no es pot oposar als estatuts de la comunitat de propietaris, essent els estatuts qui regulen les regles de constitució, drets i deures, així com les prohibicions fonamentals en l’ús i destí de la finca i dels seus elements . La normativa e de règim intern es pot adoptar i modificar per majoria simple.

El compliment del reglament de règim intern és obligatori no solament als propietaris, sinó també als usuaris dels elements privatius, per exemple arrendadors.

A títol exemplificador, algunes regulacions que poden veure’s contemplades a l’esmentat reglament de règim intern són les de l’ús de les piscines, la col·locació de plaques d’identificació de professionals en la finca, recollida d’escombraries o l’emmagatzematge d’objectes en les balconades.

5. L’exercici del dret de vot

El vot és un dret que es reconeix als propietaris de la comunitat, tret que el propietari tingui deutes pendents de liquidar amb la comunitat a data de la junta. En aquest cas no es computen els seus vots per a la pressa de decisions de majoria simple, qualificada o unanimitat. Com a excepció, els propietaris amb deutes podran exercir el dret al vot si acrediten que s’ha procedit a la consignació judicial o notarial de les quantitats degudes o que aquestes han estat impugnades judicialment.

El vot pot ser exercit tant de forma personal com per representació. A més, el vot es pot exercir per delegació, és a dir, delegar en un altre propietari de la comunitat de forma expressa en escrit en el qual s’indiqui el sentit del vot en relació als punts de l’ordre del dia i el nom de la persona a qui es delega. La delegació està limitada a una reunió concreta de la junta, no sent possible una delegació genèrica per temàtica d’assumptes o d’una altra espècia. L’escrit de designació haurà de ser rebut abans de l’inici de la reunió de la junta de propietaris per la qual s’exerceix.

Cal destacar que el vot dels propietaris que s’abstinguin, així com dels elements privatius de benefici comú es computaran en el sentit que el de la majoria, possibilitant l’acord per unanimitat.

4. El càrrec de president a les comunitats de propietaris

La presidència d’una comunitat de propietaris és un dels òrgans, juntament amb la secretaria i a la junta de propietaris, que conformen principalment l’organització d’una comunitat de propietaris. La presidència, a diferència de la secretaria, ha de ser obligatòriament exercida per un propietari de la finca.

L’exercici també és obligatori, essent la designació del president per designació de la junta de propietaris entre els candidats voluntaris. Subsidiàriament, en cas de que no hi hagi cap propietari voluntari per a l’exercici del càrrec es designarà mitjançant torn rotatori entre els propietaris que no hagin exercit el càrrec o per sorteig.

La durada del càrrec serà d’un any, període que es veurà prorrogat fins que es faci la junta ordinària següent i es facin els nous nomenaments. Es preveu expressament la possibilitat de la reelecció del càrrec. El presidència s’exerceix a títol de gratuïtat, excepte en els desemborsaments necessaris per a la representació de la comunitat, tenint el president, en tal cas, el dret a la compensació d’aquestes despeses.

Correspon al president de la comunitat la funció de convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris, representar a la comunitat tant judicialment com extrajudicialment, l’elevació a públic dels acords sempre que sigui necessari, així com la de vetllar pel bon funcionament de la comunitat i pel compliment dels deures del secretari i de l’administrador.

3. Els locals comercials, estan obligats a pagar les despeses de comunitat?

D’entrada s’hauria d’estar a allò estipulat als estatus de la comunitat de propietaris on hauria de figurar tots els acords sobre despeses, reparacions, quotes de participació, etc., així com també les obligacions dels baixos comercials en la comunitat.

Un local està obligat a pagar les despeses de comunitat, d’acord amb l’establert en l’article 9.1.i) de la Llei de Propietat Horitzontal, referit a les obligacions dels propietaris: “Contribuir, conformement a la quota de participació fixada en el títol o a allò especialment establert, a les despeses generals per a l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització”.

Per això, correspon a cadascun dels propietaris de la finca el pagament de totes les despeses per aconseguir l’adequat manteniment de l’immoble. Segons aquesta norma, encara que els baixos comercials no facin ús de les escales, ascensors, neteja, etc., hauran de pagar la seva quota corresponent.

El mateix es disposa al Codi Civil per a les comunitats de propietaris radicades a Catalunya.

Però podem trobar-nos amb una excepció, que figuri als estatuts o per acord unànime de la junta de propietaris. Aquesta circumstància pot donar-se especialment en aquells locals comercials amb accés independent des del carrer.  En aquests casos poden estar exempts de pagar algunes despeses (llum de l’escala, ascensor, neteja).

2. Què es la quota de participació?

El Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, en el Règim Jurídic de la propietat horitzontal, la defineix com “la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns”. És a dir, la participació corresponent a cada pis o local respecte de l’edifici sencer o finca.

Aquestes quotes vindran representades per un percentatge sobre el total de l’immoble o finca, fixat proporcionalment a la superfície i a d’altres elements com són l’ús, la destinació i altres dades físiques i jurídiques dels béns integrants de la comunitat.

La importància  de les quotes de participació radica en que fixaran el grau de “participació” en les càrregues, beneficis i gestió del govern de la comunitat, essent la distribució de les despeses i el repartiment dels beneficis l’element més visible. Així les quotes per sufragar despeses es distribuiran entre els copropietaris segons la seva quota de participació.

1. Quins tipus de despeses hi ha a les comunitats de propietaris?

Dins de les obligacions que tenim com a propietaris d’un habitatge sotmès al règim de propietat horitzontal està la de contribuir al sosteniment de les despeses generals de l’immoble per al seu correcte manteniment, així com dels serveis (neteja, antenes, porteria…), càrregues i responsabilitats que poguessin sorgir. És a dir, si aquestes despeses no són imputables a un o diversos propietaris tindran la consideració de despeses generals.

Aquestes despeses generals poden ser de dos tipus: ordinàries o extraordinàries. Estarem davant de despeses generals ordinàries quan hagin estat acordades per la Junta als pressupostos generals i es vagin pagant, normalment, en la quota periòdica (mensual, bimensual…) per sufragar les despeses de manteniment dels elements i serveis comuns. Per contra, seran despeses generals extraordinàries aquelles que es generin com a conseqüència de la necessitat d’establir un nou servei, o siguin generades per una obligació legal o necessàries per sufragar una reparació extraordinària; aquestes despeses normalment, es paguen a través de derrama (quota) extraordinària o mitjançant el fons de la comunitat, segons acord de la Junta.

0. Consells per a Comunitats de propietaris i propietàries

A aquest blog trobaràs diferents consells relacionats amb les comunitats de propietaris. Us aconsellem la seva lectura però també que abans de prendre qualsevol decisió consulteu, la legislació pot canviar ràpidament i els casos no sempre són idèntics.

Presidència d’una comunitat de veïns

Quant formem part de una Comunitat de propietaris podem tenir la responsabilitat de la presidència de la Comunitat, no es pot evitar, si ets propietari/a d’un habitatge i no s’ha estipulat el contrari pels estatuts de la Comunitat. Pensa que és un dret i a l’hora una obligació i la durada del càrrec és d’un any.

És important conèixer la situació de la Comunitat en el moment d’assumir el càrrec, demana a l’anterior president/a que et lliuri tota la documentació que disposi de l’any anterior i t’informi de les qüestions més rellevants i urgents: quins temes han quedat pendents? Quins han de ser tractats en les properes reunions?

Si no teniu administrador, programa quan serà la primera Junta, quan cobraràs el rebut mensual, bimensual o trimestralment, etc…

Si teniu administrador pensa que és un servei que paga la Comunitat per gestionar millor el tema de pagaments i serveis, i per això, ha de respondre i actuar en nom de la teva Comunitat quan se li requereixi.

Si pots crea un canal de comunicació entre veïns/veïnes efectiu. La teva missió com a la presidència de la Comunitat és assegurar que tots els veïns i veïnes tinguin dret a opinar i decidir.

Com a president/a de la Comunitat ets el/la representant legal de la Comunitat, però això no vol dir ser el/la jutge de totes les accions dels teus veïns. Sempre que hi hagi un conflicte, intenta intervenir mitjançant la comunicació, i si tot i així no es resolen els problemes, contacta amb l’administrador perquè t’aporti una solució.

Recorda que la presidència per signar contractes i altres gestions importants, ha d’estar autoritzada i aprovada en Acta, reunits en Junta de Propietaris/es. Recorda que es poden Convocar juntes Extraordinàries quan sigui necessari o quan ho demanin el 25% dels propietaris/es (o el 25% dels coeficients).

Pregunta sempre als teus veïns i veïnes davant de qualsevol dubte o proposta que se’t plantegi.